Перестраивание под ДУПЛЕКС как направление инвестирования в недвижимость

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Несмотря на то, что слово «дуплекс» у всех на слуху, люди вкладывают в него различный смысл. Некоторые считают, что это две квартиры, находящиеся рядом друг с другом, по мнению других, дуплекс предполагает раздельную сдачу квартир в смежных уровнях, кто-то уточняет, что речь идет о бейсменте и самом доме. И все они правы. Дуплекс – это отдельно стоящий дом из двух квартир с отдельными входами, при этом расположение квартир не имеет значения.

Почему же этот термин сейчас все чаще слышен среди профессиональных инвесторов? А дело в том, что в последнее время стремительный рост цен на недвижимость серьезно затруднил получение прибыли на доме, который сдают для одной семьи. И в результате все больше инвесторов обращают свой взор на недвижимость для двух и более семей. Дуплекс – это один из видов такой недвижимости.

Сравнительный анализ дуплекса по отношению к отдельному дому

ПлюсыМинусы
– Более высокая прибыль-Жильцы, возможно, более проблематичные
– Вероятность полного простоя дуплекса ниже, чем дома на одну семью– Вероятность конфликта между семьями
– Легче получить финансирование– Более высокие капитальные вложения

В каждом муниципалитете имеются свои нормы и требования для создания легального дуплекса, прежде всего, это обеспечение пожарной безопасности.

Возьмем для примера город Барри. Здесь еще в 2015 году данные правила были значительно упрощены, и теперь процесс создания легального дуплекса под силу любому, даже начинающему, инвестору.

Рассмотрим процесс создания дуплекса:

ЭтапСтоимостьТребуемое время
1.      Планировка будущего дуплексаОт $600 до $3000Примерно одна неделя
2.      Подача заявления и получение разрешения на конвертирование дома в дуплекс$135Две недели
3.      Утверждение плана перестройки нового дуплексаОт $800 до $15004 – 5 недель
4.      Перестройка под дуплексОт $20,000 до $40,0005 – 6 недель
5.      Инспекции муниципалите- та городаБесплатноВ ходе выполнения работ
6.      Подача заявления и реги- страция нового дуплекса$1 – 2 недели

 

Как следует из приведенной таблицы, затраты времени для создания дуплекса составляют 13 – 16 недель, т.е. в среднем менее 4-х месяцев.

Реальный пример создания дуплекса в Барри

Рассмотрим, как совсем недавно некое бунгало в Барри превратилось в весьма успешный дуплекс. Это был дом на два гаража, на первом этаже и в бейсменте имелись по две спальни, кухня и ванная, а в бейсменте – еще и отдельный вход. Инвестор приобрел дом за $470,000, первоначальный взнос составил $94,000 (20%). Ниже приводится дополнительная информация по данной сделке:

– Налог на покупку – $5,875.

– Услуги адвоката и инспекция – $2,000.

– Выплаты по мортгиджу в месяц – $1,466.

– Налоги в месяц – $300.

– Страховка в месяц – $70 .

Итого: в месяц – $1,836.

Предположим ситуацию, когда этот дом был бы сдан одной семье. В этом случае имеем:   сдача в рент – $1,850 – $1,900;

Cash flow – $14 – $64.

Если оценить эту инвестицию только с позиции cash flow, который весьма невелик, возникают серьезные сомнения в эффективности сделки. Однако это совершенно неверно, поскольку требуется всесторонний анализ процесса с учетом фактора времени. Итак, в расчете на 5 лет сумма взятого мортгиджа уменьшится на  $45,500, с учетом среднего роста цены дома 6% в год новая его цена достигнет $629,000, т.е. увеличится на $150,000.  Принимая во внимание рост стоимости дома, выплату мортгиджа и cash flow, получим, что ROI от первоначальных вложений составит 204% или 41% в год.

Как видим, в целом это совсем неплохая инвестиция. Но настоящий инвестор хочет также обезопасить себя на любом рынке – как на растущем, так и на падающем. А это возможно только с помощью cash flow.

Давайте вернемся к нашему примеру перестройки дома в дуплекс. Наш инвестор, купив дом, сразу же включился в этот процесс, пригласив инженера, который подготовил чертежи будущего дуплекса. Эти чертежи были отправлены в муниципалитет, где утверждение плана перестройки заняло около 2-х месяцев. Поскольку закрытие дома при покупке происходит в среднем через 2 месяца, то при получении ключей инвестор уже имел на руках разрешение на строительство дуплекса. Более того, к этому времени определился клиент на верхний уровень, т.к. за месяц до закрытия инвестор начал его сдавать. В нашем случае рент составил $1,450 в месяц.

С получением ключей были начаты строительные работы, перестройка заняла 6 недель. Отметим, что все это время дом не пустовал и покрывал бОльшую часть текущих расходов. По получении инвестором сертификата легального дуплекса бейсмент был сдан за $1,100.

Таким образом, общая сумма ренты составила $2,550, при этом ROI почти не изменился, т.к. рост прибыли сопровождался дополнительными затратами на реконструкцию. Однако инвестор добился cash flow $715.

Предположим, что инвестор взял бы взаймы у банка всю требуемую по сделке сумму, то даже в этом случае его cash flow составил бы $300, иными словами, инвестор, не вложив в дом ни цента, получил бы в месяц $300 и погашение мортгиджа $10,000 в год. Как вам это нравится?!

Наше агенство по недвижимости сделало десятки успешных дуплекс-проектов. Мы помогаем инвесторам и направляем их шаг за шагом в этом процессе. Если же инвестор не желает сам заниматься реализацией проекта, мы можем сделать это для него.

Мы проводим регулярные семинары для инвесторов, включая обучение различным стратегиям эффективных инвестиций.

Для записи на очередной семинар или для бесплатной индивидуальной консультации звоните по телефону 647-4599459, и мы с удовольствием встретимся с вами.

Запомните:

Если деньги не будут работать для вас, вы никогда не перестанете работать для денег.


AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
Вы получили подарок!
Доход для жизни канадцев
Получите свою бесплатную книгу советов и идей для остаточного дохода, написанную канадскими авторами для канадских инвесторов!