Математика Инвестирования

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

CAP – Capitalization rate

Эта мера оценки используется для сравнения различных объектов недвижимости при инвестициях. Для вычисления CAP рассчитывается как отношение между чистым доходом (без учета финансирования), полученного от объекта недвижимости, и первоначальной стоимости недвижимости, либо его текущей рыночной стоимостью.
Формула для расчета:

Приведем пример:

Допустим цена дома – $1,000,000

Рент за год – $90,000

Муниципальные налоги – $12,000

Коммунальные услуги – $7,000

Простой дома (vacancy rate) – $1,800

Управление домом – $4,500

Чистый доход – $64,700

CAP = ($64,700/$1,000,000)*100% = 6.47%

CAP – Capitalization rate используется для оценки стоимости недвижимости. Предположим, что на определенном рынке сравниваемые объекты были проданы с 5.7% CAP rate. Покупатель решает приобрести недвижимость, выставленную на продажу, по цене за $1,200,000 с чистым доходом $62,700. Сделав вычисления, он обнаружил, что CAP rate 5.23%. Согласно сравниваемому CAP rate, который равен 5.7%, цена недвижимости должна составлять  ($62,700/5.7%)*100% = $1,100,000.

CAP rate часто используется для оценки рентабельности инвестиции, но этого не достаточно.

CASH FLOW

CASH FLOW – это непосредственно доход, который остается у инвестора после выплаты всех расходов, включая финансирование. Воспользуемся примером выше. Предположим, что инвестор купил рассматриваемую недвижимость с 20% первоначальным взносом. Выплаты по мортгиджу составят $3,161 в месяц (2.5% interest rate for 30 years).Итого в год $37,972.

Следовательно, CASH FLOW в год составит: «чистый доход» -«выплаты по мортгиджу» или $64,700 – $37,972 = $26,728 или $2,227 в месяц.

ROI (Return On Investment)

является показателем для инвестора в результате вложения некоторой суммы денег и получения прибыли относительно этих вложений. Чем выше ROI, тем более выгодна инвестиция.  С чисто экономической точки зрения, это один из способов рассмотрения прибыли по отношению к инвестируемому капиталу.

Вернемся к примеру выше, но теперь в качестве расхода при финансировании мы учитываем только процент по займу. Также надо учесть прирост стоимости в год.

(«Чистый доход» + «прирост цены» – «выплачиваемый процент по займу»)/ «инвестируемые деньги») * 100%

Предположим, что рост цены в среднем 6%, следовательно, цена недвижимости предполагаемо вырастит на $60,000.

($64,700 – $20,000 + $60,000) / $200,000 = 52%

ROI = 52%

 


AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
Вы получили подарок!
Доход для жизни канадцев
Получите свою бесплатную книгу советов и идей для остаточного дохода, написанную канадскими авторами для канадских инвесторов!