Как получить 51% дохода при сдаче дома в рент?

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Почему CMHC любит дома с легальными  бейсментами?

Согласно CMHC, дополнительные квартиры  в домах — важны, если не критически необходимы, для того, чтобы в городах Канады существовало доступное арендное жилье.

Например, согласно недавним исследованиям рынка в стране,  CMHC заявила, что дополнительные квартиры в домах составляют практически 20% всего арендуемого жилья в городе Эдмонтон.

Более красноречивое исследование провела компания Square One Insurance, согласно которому целых 43% жителей Ванкувера, владеющие собственными домами, сдают в аренду подвальную квартиру или часть дома на том же уровне, чтобы иметь возможность выплачивать ипотеку.

Иначе говоря, владельцы домов по всей стране стали основным источником доступного арендного жилья, отойдя от модели сдачи в аренду традиционных квартирных домов с более дорогими квартирами. Если бы людям запретили оборудовать дополнительные квартиры в домах, стоимость аренды была бы значительно выше, а доля пустых жилищ была бы равна нулю.

Новая политика поощряет безопасную аренду

Важность дополнительных квартир для жилищного рынка Канады уже была кодифицирована CMHC, что привело к новой политике, согласно которой владельцы домов могут добавлять доход от аренды дополнительной квартиры к своему личному доходу. Это особенно важно, если владелец дома не может претендовать на застрахованную ипотеку на дом от CMHC.

Но не все дополнительные квартиры подойдут для этого.

Согласно требованиям CMHC, такая квартира должна быть автономной, с собственными кухней, ванной, гостиной и спальней. Однако наиболее важным условием является то, что квартира должна быть легальной, соответствовать всем местным требованиям пожарной и жилищной безопасности и иметь письменное разрешение от правительства города.

Каждый город или муниципальный район имеет свои правила легализации квартир. Чтобы получить необходимое разрешение и соответствовать всем требованиям, вы должны изучить местные правила и Устав.

Есть множество результатов от проведения данной политики. Вот некоторые из них для примера:

  • создать финансовый стимул для появления безопасного и легального жилья;
  • держать под колпаком растущую арендную плату в основных центрах;
  • стабилизировать рынок и более дорогого жилья по всей стране.

Определение дополнительной квартиры от CMHC

Дополнительная квартира — это персональная автономная квартира внутри существующей жилплощади. Дополнительные квартиры также называют вторичным жилым блоком, второстепенной квартирой, бабушкиной квартирой, квартирой в законе, подвальной квартирой (поскольку многие из них обустроены в подвале дома).

В дополнительной квартире имеются собственные ванная, кухня, гостиная и спальня. При этом некоторые удобства могут быть совмещены с остальным домом, например, двор, парковка, стиральная машина, гараж, а иногда и прихожая.

Изменения в политике направлены, скорее, на владельцев домов и свежеиспеченных инвесторов, но не на более опытных инвесторов в недвижимость. Тем не менее это, действительно, привело к успешных результатам, создавая инвесторов нового поколения.

Передача богатства

Демографическая ситуация, наблюдаемая в стране, выдвинула на первый план две важные проблемы. Изменения в политике CMHC потенциально могут решить эти проблемы. Первая из них заключается в том, что большая часть сбережений людей поколения Baby Boomer вложена в их дома проживания. Они, может, и хотели бы освободить часть своего капитала, но в то же время предпочитают оставаться в родном районе, где у них старые друзья и любимые места.

Вторая проблема заключается в том, что следующая основная волна, люди второго тысячелетия, которые составляют около 27% нашего населения, столкнутся с проблемой выхода на рынок недвижимости с его растущими ценами.

Создавая дома для нескольких поколений, политика CMHC стремится решить обе проблемы. Люди старшего возраста могут комфортно сожительствовать с молодыми, не испытывая стресса, а для более молодого поколения владение недвижимостью становится реальностью.

Современные качественные дополнительные квартиры имеют отдельный вход, жилое пространство и  уединенность. Такая квартира, в которой могла бы жить семья одного поколения, становится помощью в выплате ипотеки.

Люди поколения Baby Boomers могу освободить часть своего капитала, запертого в стенах дома, продавая недвижимость молодым по цене, которую считают справедливой.

Взамен пожилые люди получают долгосрочный договор об аренде жилья, который позволит им спокойно состариться в собственном доме. Молодые владельцы берут ипотеку на собственность на себя, добавляя к своему личному доходу деньги с аренды дополнительной квартиры, арендуемой родителями. И таким образом молодые получают возможность расплачиваться по ипотеке.

Такой вариант сокращает риск аренды плохим съемщикам (что случается часто), а также снижает риск того, что жилье будет стоять пустым длительный период времени. При этом растет взаимодействие между поколениями: Baby Boomers приобретают свободу, финансово помогают молодым и делятся опытом инвестирования в недвижимость из первых рук.

Главный плюс здесь в том, что доход с аренды является вспомогательным для основного дохода, а хозяева дома по-прежнему живут в нем. И никаких структурных изменений не произошло. Если такой вариант реализовать, то льгота на прирост капитала от основного места проживания по-прежнему будет доступна. Хитрость заключается в том, чтобы верно интерпретировать термины вспомогательный и структурные изменения. Акт о налоге на доход, предусмотрительно позволяет платить налог только за часть резиденции. Так что необходимо позаботиться о том, чтобы дополнительная квартира делала данный налог минимальным.

В данной ситуации владельцы дома могут разумно сократить расходы на выплату ипотечных процентов, оплату коммунальных услуг, налогов на недвижимость и т. п.  Ведь большая часть этих счетов может быть заявлена на сданные в аренду квадратные метры. Главное, чтобы распределение было разумным. Если капитальные затраты на недвижимость (амортизация) никогда не были заявлены, льгота для основного места жительства все еще может быть использована, опять же если все другие условия для заявления были соблюдены.

Учитывая все это, вы теперь понимаете, почему наличие хорошего бухгалтера и адвоката может сэкономить вам тысячи долларов и месяцы головной боли.

Дополнительные квартиры по всей Канаде

В большинстве муниципальных районов страны дополнительные квартиры разрешены на определенных территориях. Однако за последние годы, многие муниципальные районы расширили территории и типы зданий, где дополнительные квартиры разрешены.

  • Онтарио — единственная провинция, где существуют особые законодательные требования, согласно которым муниципалитеты развивают политику, планы и положения зонирования для строительства дополнительных квартир.
  • Провинциальное законодательство Британской Колумбии включает в себя положения, в которых поощряются попытки правительств муниципалитетов упорядочить политику проживания нескольких поколений на одной жилой площади и политику создания дополнительных квартир (хотя это и необязательно).
  • Quebec`s Act Respecting Land Use Planning and Development заставляет правительства муниципальных районов ограничивать аренду дополнительного жилищного пространства родственникам, иждивенцам или людям, которые есть или были связаны с домовладельцем или арендатором основной жилплощади.
  • Saskatchewan, Manitoba и Nova Scotia предоставляют финансовую помощь владельцам недвижимости, чтобы строить или обновлять дополнительные квартиры.

Приведем пример, как создание дополнительного жилья существенно увеличивает доход от одного отдельно взятого дома.

Дом с отдельным входом в бейсмент сдан одной семье

Цена покупки – $345,000

Первоначальный взнос – $69,000

Дополнительные расходы – 6000

Итого затраты  75,000

 

Расходы в месяц:

 

Мортгидж – $1,048

Налоги –       $300

Страховка    $80

Итого              $1428

 

Аренда в месяц – $1790

Доход (CASH FLOW) – $362

Погашение Мортгиджа  – $500

Подорожание в год 6% – $20,700

Суммарный доход за год = $19,200 + 12х($500+ $362)=$31,440

ROI = 41.4%

 

 

Отдельный вход в бэйсмент сдан двум семьям

Аренда в месяц – $2400

Аренда 1 этаж– $1400

Аренда 2 этаж– $1000

Расход – $1428

Доход (CASH FLOW) – $972

Суммарный доход за год =  $20,700 + 12х($500+ $972)=$38,364

ROI =  51.2%

 

В июле этого года значительные изменения произошли в порядке получения разрешения на сдачу бейсмента в аренду. Свяжитесь со мной, если вас интересует такой тип инвестиции или у вас возникли вопросы. Покупка таких домов, даже если вы сдаете такой дом одной семье, тоже приносит очень высокий доход (41% в первом примере).


AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
Вы получили подарок!
Доход для жизни канадцев
Получите свою бесплатную книгу советов и идей для остаточного дохода, написанную канадскими авторами для канадских инвесторов!