СДАЧА ДОМА В АРЕНДУ, С ОПЦИЕЙ ВЫКУПИТЬ В БУДУЩЕМ

Rent_to_Own_programВ общем и целом, это ничем не отличается от лизинга, только с возможностью выкупить жилье в собственность. Вы заключаете с жильцом соглашение, по которому он сможет снимать жилье определенный промежуток времени, в течение которого он в любой момент может купить его за определенную сумму.

Это не значит, что ваша собственность продана сразу, как только вы заключили такое соглашение. Жилец может решить купить жилье, а может и нет. С другой стороны, у вас после подписания уже не будет выбора. Если жилец захочет купить, вы будете обязаны продать ему жилье по оговоренной цене, пока не истек срок соглашения. Проще говоря, вы обязаны продать, но жилец не обязан покупать – такова формула этой стратегии.

Важные условия

Если вы планируете сдавать квартиру таким образом, важно ознакомиться с несколькими условиями. Во-первых, цена выкупа. Это та цена, по которой вы предлагаете жильцу выкупить недвижимость в любой момент в течение срока аренды. При этом жилец обязан ежемесячно выплачивать вам определенную сумму до выкупа жилья.

Ежемесячный бонус – еще один распространенный термин в соглашениях аренды будущим владельцам. Оно обозначает некую накапливаемую сумму, которая вычитается из продажной цены недвижимости, если жилец решает ее приобрести. Средняя сумма ежемесячного бонуса варьируется от $100 до $400.

Также в договорах аренды такого типа есть пункт об авансе – это своего рода премия, которую жилец выплачивает за саму возможность выкупа жилья. Он платит ее вперед, и она не подлежит возврату, кроме случаев, когда жилец решает купить жилье. В таком случае сумма аванса вычитается из выкупной цены в момент оформления купли-продажи.

Один дом в программе аренды владельцу создает 5 источников прибыли

1. Повышение стоимости. – Цена недвижимости растет с течением времени, поскольку жилец продолжает погашать ипотечную задолженность, что снижает ее размер.

2. Приток наличности – Еще один способ извлечь прибыль из аренды владельцу – генерируемая домом наличная прибыль. Она плюсуется к ежемесячной выплате основной суммы долга.

3. Рост ликвидности Ежемесячная плата за аренду повышает стоимость ликвидного капитала, поскольку жилец выплачивает долг и снижает вашу долю в недвижимости.

4. Экономия на налогах – В конце года вы уплатите меньшую сумму налога, поскольку ваши фискальные обязательства станут ниже.

5. Аванс – За получение возможности выкупить жилье арендатор платит крупную сумму вперед. Если он примет решение его покупать, эта сумма вычитается из первоначального взноса. В противном случае к концу арендного периода аванс остается у вас в кармане.

Для примера возьмем сделку по аренде будущим владельцам

Отдельно стоящий дом на продажу с гаражом на 2 автомобиля и законченным подвалом за $296 тыс.

Rent to Own in Barrie RegionПосмотрим на цифры:

Первоначальный взнос 20% – $59 200
Расходы на завершение сделки – $5 000
Взнос жильца – $7 000
Цена спустя 3 года – $352 060
Кредит жильцу – $14 400

Ипотечная выплата – $942
Налог – $280
Страховка– $60
Общие расходы – $1 282

Аренда – $1790

Приток наличности – $508
Ипотечная выплата спустя 3 года – $21 000

Прибыль – $57 660
Итого = прибыль + приток наличности = $75 950

1. Эффект повышения стоимости

Мы купили этот дом за $296 тыс., и мой арендатор-покупатель купит его за $352 060. Первоначальный взнос – $59 200, расходы на завершение сделки – $5000. Прибыль вычисляется путем вычитания кредита жильцу ($14 400), взноса ($7000) и цены покупки ($296 тыс.) из конечной цены ($352 060).

Окупаемость —-> 54%

2. Приток наличности

Поскольку дом полностью сдавался 3 года, $508×36=$18 288. Инвестор вложил $64 200.

Окупаемость  ——> 28.5%

3. Повышение ликвидности

Выплаченный взнос по ипотеке примерно $21 тыс.

Окупаемость ——> 32.7%

4. Экономия налогов

Снижение стоимости, ипотечные выплаты, страховка, обслуживание, налог на недвижимость и другие пункты дают экономию в $30 тыс. При экономии 30% получаем $9000.

Окупаемость ——> 14%

5. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос жильца – $7000.

Окупаемость ——> 11%

ОБЩАЯ ОКУПАЕМОСТЬ в этом случае составляет 140,2% или 46,7% в год в деньгах


AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
Вы получили подарок!
Доход для жизни канадцев
Получите свою бесплатную книгу советов и идей для остаточного дохода, написанную канадскими авторами для канадских инвесторов!