3 стратегии зарабатывать $500 на каждой сделке.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Введение новых правительственных мер по «охлаждению» рынка недвижимости достигло своей цели, и он «замерз» на все лето. Многие газеты и прочие средства массовой информации переполнены сообщениями о коррекции рынка недвижимости в Онтарио и его падении. Действительно, во многих районах нашего региона цены на недвижимость снизились. Однако возникает вопрос: по сравнению с какими ценами произошло это снижение? Фактически цены упали относительно их уровня в феврале – марте нынешнего года, когда был зафиксирован их невероятный скачок в течение короткого промежутка времени. Если же взять для сравнения цены июля 2016 года, то в июле текущего года цены на отдельно стоящие дома, например, возросли в среднем на 5%, а на таунхаузы – даже на 13.5%. Рекордсменом же по росту цен в этом году являются кондо, стоимость которых поднялась за тот же период на 23%. Последний факт, на самом деле, вовсе не вызывает удивления, так как цены на кондо в течение длительного времени существенно не изменялись. Анализ статистики за относительно долгий срок показывает, что в среднем темп роста цен на недвижимость составляет 6% в год.

Когда настоящий инвестор принимает решение о покупке недвижимости, он никогда не делает ставку только на ее подорожание. Главным компонентом принятия решения об инвестиции является CASHFLOW, обусловленный этой инвестиционной недвижимостью. Поэтому временное «затишье» на рынке недвижимости – это отличный шанс для инвесторов заключить выгодные сделки.

Для примера возьмем город Барри. В последнее время цены на дома, выставленные на продажу в этом городе, немного ниже, чем в феврале – марте сего года, но это не так важно в нынешних условиях. Гораздо существеннее то, что в феврале – марте спрос на них был значительно выше и дома продавались по ценам, выше первоначально установленных. А сегодня задача инвестора и агента состоит в том, чтобы найти мотивированного продавца, чтобы купить дом по цене ниже его реальной стоимости.

Сложившаяся обстановка на рынке недвижимости в Онтарио все больше затрудняет приобретение домов с положительным CASHFLOW. Тем не менее существуют различные стратегии, позволяющие его существенно увеличить. В этой статье я хочу представить вам 3 из них, наиболее актуальных, по моему мнению, в данных условиях.

Стратегия №1:  Дуплекс

Разделение дома на две квартиры, то есть создание дуплекса, – это не новая стратегия. В предыдущих статьях я не раз информировал о том, как это делается в различных городах Онтарио. На следующем семинаре, который состоится 14 сентября, я расскажу вам об этом подробнее. Ниже приведены расчёты на базе реального дома, где вы можете увидеть, как отрицательное CASHFLOW увеличилось до $700 в месяц после создания дуплекса.

 Single FamilyDuplex
House price$470,000$470,000
Downpayment$94,000$94,000
Renovations$0$30,000
Mortgage$376,000$376,000
Property Tax$3,600$3,900
Insurance$800$1000
Rent$1900$2600
Expenses$1850$1900
CASH FLOW$50$700

Стратегия №2:  Rent to own (RTO)

Этой стратегией я начал заниматься в 2011 году, и она тогда была очень выгодна в связи со стабильным ростом цен на недвижимость. Когда же этот рост стал характеризоваться двузначным числом, популярность RTO существенно снизилась. В настоящее время при стабилизации роста цен и значительном усложнении условий получения мортгиджа рассматриваемая стратегия вновь становится привлекательной.

Если говорить вкратце, RTO заключается в том, что арендатор платит арендную плату чуть выше средней арендной платы и тем самым зарабатывает себе кредит на будущий DownPayment для выкупа в дальнейшем арендуемого дома. Дополнительно арендатор вносит депозит, позволяющий ему купить этот дом через 2 – 3 года по заранее установленной цене, которая обычно определяется из расчета роста 5% в год.

Рассмотрим пример.

 

 Single FamilyRent To Own
House price$375,000$375,000
Downpayment$75,000$75,000
Deposit $10,000
Mortgage$300,000$300,000
Property Tax$3,000$3,000
Insurance$800$800
Rent$1,700$1950
Credit $400
Expenses$1550$1550
CASH FLOW$150$500
Buy out price after 3 years $440,000

Стратегия №3:  Buy&Hold

В последнее время выросли не только цены на дома, но и арендная плата. Сегодня можно приобрести таунхаус по цене $375,000 и сдать его за $1,700 в месяц. Мы видим, что такая инвестиция уже сейчас принесет CASHFLOW, пусть и небольшой.

Однако по прошествии 5 лет мы можем обновить мортгидж на оставшуюся сумму, тем самым уменьшив ежемесячную выплату банку, а это вместе с подросшей за указанный период арендной платой заметно увеличит наш CASHFLOW.

 

 Single FamilyAfter 5 years
House price$375,000$375,000
Downpayment$75,000 
Mortgage$300,000$263,000
Property Tax$3,000$3,000
Insurance$800$800
Rent$1,700$1805
Expenses$1500$1400
CASH FLOW$200$405

В заключение можно сказать, что, если вы сможете приобрести 5 домов, то уже через 5 – 10 лет вы становитесь финансово независимым, но , возможно, это произойдет и быстрее. Естественно, возникает вопрос: где взять эти $500,000 для покупки 5 домов?

Самый простой ответ: используйте деньги других! Вы можете получить всю желаемую сумму с кредитной линии под ваш дом или под инвестиционные дома. Требуется только одно: принять решение и сделать первый шаг. Все подробности на семинаре14 сентября в Лебовик центре, по адресу: 9600 Bathurst street. Позвоните мне, чтобы зарезервировать места, по телефону: 647-459-9459.

И помните:если деньги не будут работать для вас, вы никогда не перестанете работать для денег.


AlexMoshkovich-Subscribe-for-free-real-estate-investing-updates-and-video-and-receive-free-book-Income-for-life-for-canadians
Вы получили подарок!
Доход для жизни канадцев
Получите свою бесплатную книгу советов и идей для остаточного дохода, написанную канадскими авторами для канадских инвесторов!